Nyttig lesning i debatten om fritak fra eiendomsskatt for de med lav inntekt:
Undersøkelse av hvordan kommuner praktiserer fritak fra eiendomsskatt etter eiendomsskatteloven § 28.
Laget av: ChatGPT «Grundig research» og Arild Iversen
mars 2025
Innledning
Askøy innførte eiendomsskatt i 2025. Dette er en kommunal skatt, hvor rammene i stor grad fastsettes av de lokalt folkevalgte, innenfor rammene av eiendomsskatteloven.
Eiendomsskatteloven § 28 gir kommunene adgang til å innvilge søknadsbasert fritak fra eiendomsskatt (dvs. nedsettelse eller ettergivelse av skatten) i helt spesielle tilfeller. Lovteksten sier at hvis «særlege grunnar» gjør det særs urimelig å innkreve hele skatten, kan formannskapet redusere eller frafalle skatten etter eiendomsskatteloven § 28 .
Dette er en mulighet for å hjelpe skatteytere som ellers ville bli urimelig hardt rammet. Det har vært politiske initiativ fra både Askøylisten og Sosialistisk Venstreparti, for å legge til rette for at skatten ikke pålegges innbyggere med svært anstrengt økonomi.
Denne rapporten er utarbeidet av ChatGPT sin «Grundig research»-funksjon. ChatGPT «Grundig Research» skal være bedre enn en ekspert med doktorgrad – selv om eksperten både får spørsmål fra sitt eget felt og har tilgang til Google, ifølge OpenAI1. Dialogen med ChatGPT er gjort o entlig. Resultatet er denne korte rapporten.
Rapporten gjennomgår hvordan ordningen praktiseres i ulike norske kommuner, med eksempler på lokale retningslinjer, søknadsprosedyrer, litt om omfanget, samt likheter og forskjeller i praksis.
Jeg har lest gjennom innholdet og kontrollert at funnene er etterrettelige og at vurderingene er rimelige. Det er gjort noen mindre korreksjoner av tekst, det er fjernet unødvendig tekst og jeg har lagt til noen fakta om innbyggertall og figur fra en artikkel i en lokalavis.
Hele samtalen med ChatGPT er tilgjengelig i lenken under:
https://chatgpt.com/share/67c3222e-bd64-8000-8428-2eb6835262c9
1 https://www.aftenposten.no/kultur/i/PpLov5/chatgpt-grundig-research-ny-selvstendig-chatbot-somforsker-og-analyserer
Eksempler på kommuner med fritaksordning etter § 28
Flere kommuner som skriver ut eiendomsskatt har informasjon om denne fritaksordningen på sine nettsider. Mange kommuner presiserer at vilkåret er strengt, og at fritak kun gis unntaksvis når innkreving av skatten fremstår «særs urimelig» for den skattyteren (grimstad.kommune.no, rade.kommune.no).
Samtidig har noen kommuner valgt å utforme konkrete kriterier (typisk basert på inntekt og formue) for hvem som kan få fritak, mens andre behandler hver søknad med fullt skjønn uten faste grenser. Her er noen eksempler:
• Moss kommune (52 646 innbyggere innb.2): Har utarbeidet klare sosiale kriterier for fritak. For 2025 kan husstander med samlet bruttoinntekt under 3 G
(372 084 kr) søke om fritak, og det forutsettes at bankinnskudd ikke overstiger 1 G (124 028 kr). Alle inntekter regnes med, også eventuelle leieinntekter, og søker må bo i boligen. Fritak gis ikke for fritidsboliger eller utleieboliger. Moss presiserer at lovens § 28 er ment for personer med dårlig råd over tid, og at selv om vilkårene formelt er oppfylt, kan søknad avslås dersom den økonomiske situasjonen antas å være midlertidig (f.eks. studenter).
• Aurskog-Høland kommune (18 314 innb.): Innførte i 2023 en lignende fritaksordning for lavinntektshusstander. Det er satt en brutto inntektsgrense på 3 G for husstanden, og likvid formue kan ikke overstige 1 G. For å søke fritak i 2024 måtte fjorårets brutto husholdningsinntekt være ≤ 355 860 kr (3 G) og bankinnskudd under 118 620 kr (1 G). Grensene justeres årlig i tråd med grunnbeløpet. Ordningen beskrives som et folkehelsetiltak for å utjevne sosiale ulikheter, rettet mot innbyggere med vedvarende lav inntekt. Kommunen opplyser at fritak må søkes hvert år.
• Ås kommune (22 344 innb.): Har vedtatt noe romsligere grenser enn nabokommunene: Husstander med brutto årsinntekt under 3,5 G og samlet bankinnskudd/likvid formue under 1 G kan få eiendomsskatten ettergitt. Også her kreves at søker selv bor på eiendommen (ingen fritak for boliger som leies ut i sin helhet). Ås kommune har formalisert kriteriene gjennom politisk vedtak, og delegerte i utgangspunktet behandlingen til administrasjonen innenfor disse rammene. Formannskapet godkjenne/avslår ved tvilstilfeller.
• Grimstad, (25 419 innb.): Råde (7580 innb.): m.fl. – En del kommuner (særlig uten egne sosiale bunnfradrag) informerer om § 28-ordningen som en mulighet ved ekstraordinære situasjoner, men uten faste inntektsgrenser. Grimstad
2 Innbyggertallene er hentet fra SSB tabell 11342
kommune skriver f.eks. at eiendomsskatten kan settes ned eller ettergis kun dersom spesielle grunner gjør det «svært urimelig» å kreve den inn. Det foretas da en individuell vurdering av søkerens behov, der faktorer som inntekt, formue (bank, aksjer), gjeld, eiendommens verdi og lignende kan vektlegges. Råde kommune konkretiserer at i praksis må skattyter ha fått sterkt redusert betalingsevne – for eksempel pga. alvorlig sykdom eller ulykke – og mangle tilgjengelige midler til å betale skatten. Et annet eksempel er dersom eiendommen er ødelagt av brann eller naturkatastrofe. Dette illustrerer at kommunene også kan gi fritak ved uforutsette katastrofer (ikke bare lav inntekt), ved bruk av skjønn. Både Grimstad og Råde understreker at ingen har krav på fritak og at terskelen er høy, slik at ordningen bare brukes rent unntaksvis.
Søknadsprosess og dokumentasjonskrav
Hvordan søke
Kommuner med eiendomsskatt legger som regel ut et digitalt søknadsskjema for fritak på sine nettsider. Søker må logge inn via ID-porten for å identifisere seg, fylle inn personopplysninger og oppgi relevante økonomiske opplysninger, som for Lindesnes kommune. Mange steder, som i Moss kommune, tilbys også alternativt et papirskjema for utskrift, eller man kan få skjema utlevert ved kommunens servicetorg. I søknaden må man oppgi hvilken eiendom det gjelder og en begrunnelse for hvorfor man ber om fritak. Kommunene opplyser at hver eier som omfattes må søke – f.eks. hvis en eiendom har flere sameiere som alle kvalifiserer, må det enten sendes én søknad per eier eller dokumenteres hvem det søkes på vegne av (med fullmakter).
Vedlegg og dokumentasjon
Det stilles forholdsvis strenge krav til dokumentasjon for å underbygge søknaden. Nesten alle kommuner krever seneste skattemelding/likning (skatteoppgjør) for søker og husstandsmedlemmer, som viser inntekt og formue, eksempler finnes hos Grimstad og Moss kommuner. For ektefeller/samboere må ofte begge oppgi økonomiske data. Flere kommuner ber også om dokumentasjon på betalt eiendomsskatt – f.eks. borettslagsbeboere må legge ved bekreftelse på sin andel av borettslagets eiendomsskatt. Leieinntekter skal som regel oppgis; Moss og andre krever kopi av leiekontrakt dersom deler av boligen er utleid, slik at leieinntekt kan medregnes i husholdningsinntekten. Dersom søknaden baseres på helsemessige årsaker eller andre spesielle forhold, kan det være aktuelt å legge ved legeattest eller relevant dokumentasjon på disse forholdene. Kommunene skriver generelt at man kan legge ved «annen relevant dokumentasjon». Av personvern- og sikkerhetshensyn oppfordres søkere til ikke å sende sensitive opplysninger på e-post, men bruke sikre innsendingsløsninger (ID-porten). Kommunene behandler søknadene konfidensielt og unntatt offentlighet.
Frister og varighet
Et fritak etter § 28 gjelder kun for ett skatteår av gangen, så det må søkes på nytt hvert år dersom behovet vedvarer. Dette gjelder selv om man fikk innvilget fritak året før. Noen kommuner har løpende mulighet til å søke gjennom året, mens andre opererer med søknadsfrister for å få fritak for hele året. For eksempel opplyser Moss at de som ønsker fritak for hele 2025, må sende søknad innen 25. oktober 2024; søknader mottatt etter fristen, men før årsskiftet, blir behandlet i jan/feb 2025. Søknader som kommer senere på året kan gi fritak fra neste termin, altså at fritaket innvilges fra og med påfølgende kvartal/halvår. Aurskog-Høland på sin side hadde i 2024 søknadsfrist 1. juni samme år – riktignok kort frist første året ordningen ble innført, ifølge kommunen. Det varierer altså om kommunen ønsker å motta alle søknader innen en viss dato (for å legge fram en samlet sak for formannskapet), eller om de behandler fortløpende. Uansett presiseres det at fritaket ikke gis retroaktivt for tidligere år – man må søke innenfor det året man ønsker skatten nedsett eller ettergitt.
Behandlingstid og vedtak
Etter innsending vil kommunens eiendomsskattekontor/økonomiavdeling gjennomgå søknaden. En del kommuner har delegert vedtaksmyndighet til administrasjonen for å spare tid, som i Ås kommune, men formelt er det formannskapet som skal fatte vedtak om ettergivelse/nedsettelse etter § 28. I praksis blir derfor mange saker enten lagt fram for formannskapet til orientering eller godkjenning, eller kun ved avslag/klage (som i Ås, der avslag løftes til formannskapet). I Oslo kommune, hvor bystyret selv behandler slike fritakssøknader, er oppgitt saksbehandlingstid 6–12 måneder, mens mindre kommuner trolig behandler raskere. Vedtak om § 28-fritak regnes som enkeltvedtak og kan som hovedregel påklages på lik linje med andre skattevedtak.
Omfang av fritak etter § 28
Bruk av ordningen
Selv om flere kommuner åpner for søknadsbasert fritak, tyder tilgjengelige tall på at omfanget er begrenset. Vilkårene er strenge og kjent for å være restriktivt praktisert. Likevel er det en klar forskjell der hvor kommuner aktivt informerer og oppfordrer til å søke, sammenlignet med kommuner som kun behandler eventuelle henvendelser passivt.
I Aurskog-Høland (første år med ordningen 2023) søkte 81 personer om fritak, og 31 fikk innvilget søknaden. De øvrige fikk avslag – typisk fordi de hadde eiendeler eller formue over beløpsgrensene. Dette viser at det finnes en del mulige søkere i en kommune når ordningen annonseres, men også at over halvparten ikke fylte de strenge vilkårene.
En regional oversikt fra Romerike i 2024 viser lignende tendenser (tabell 1). Til sammen 100 husstander søkte om fritak fra eiendomsskatten, og nesten alle søknadene kom fra to kommuner (rb.no). Én av disse er Aurskog-Høland; den andre var Eidsvoll som til sammen hadde 94 av de 100 søknadene. Før slike ordninger ble innført, var antallet søknader svært lavt – «bare mellom én og tre søknader» i året, ifølge Aurskog-Høland kommune rb.no. Med andre ord, når kommunen ikke hadde klare kriterier eller ikke gikk aktivt ut med informasjon, var det få som visste om eller tok sjansen på å søke. Etter at ordningen og kriteriene ble kjent, økte antallet søknader markant, om enn fortsatt for en liten brøkdel av kommunens eiendomsskatteytere.
Tabell 1: Faksimile fra Romerikes Blad 14. desember 2024. Tabellen viser antall søknader om fritak fra eiendomsskatt.
I større bykommuner som Oslo og Bergen er det ikke funnet tilsvarende publiserte tall på antall fritakssøknader, og disse kommunene profilerer primært andre fritak (lovbestemte unntak og § 7-fritak for kulturhistoriske bygg, allmennyttige institusjoner m.m.) på sine nettsider bergen.kommune.no, oslo.kommune.no. Det er grunn til å anta at § 28-fritak benyttes svært sjelden i slike kommuner – dels fordi eiendomsskatten der ofte er moderat for bolig (Oslo har f.eks. høyt bunnfradrag som skjermer mange), og dels fordi betalingsudyktighet i større grad håndteres via ordinære ordninger som sosialhjelp eller betalingsutsettelser. Likevel finnes ordningen også der som en siste mulighet: Oslo bystyre behandler fritakssaker etter søknad, selv om det kan ta tid oslo.kommune.no.
Ifølge KOSTRA-tall (KS) for 2023/24 benytter svært mange kommuner de kategoribaserte fritakene (f.eks. 97 kommuner gir fritak for nybygde boliger i en periode, jf. § 7 c) ks.no. Derimot finnes det ikke landsdekkende statistikk over hvor mange som får fritak etter § 28, siden dette er individuelle vedtak. Basert på eksemplene over dreier det seg ofte om noen få titalls søkere per år i kommuner som aktivt har ordningen, hvorav typisk under halvparten får innvilget fritak.
Likheter og forskjeller i praktiseringen
Felles trekk
Kommunenes praksis har flere likhetstrekk ettersom alle må forholde seg til eiendomsskattelovens vilkår. Generelt gjelder at fritak kun gis unntaksvis der skatteinnkreving klart vil virke urimelig. Alle kommuner krever en skriftlig søknad med dokumentasjon og gjør en individuell behovsprøving. Videre er fritaket midlertidig – det gjelder maksimalt for ett år om gangen, og må fornyes ved ny søknad året etter. Ingen kommuner gir flerårige fritak uten ny vurdering. Alle legger vekt på søkerens økonomi (inntekt og betalingsevne) som det sentrale vurderingstema, og ingen gir garanti for fritak selv om man oppfyller minstekrav; det er alltid et skjønnsmessig vedtak hvor kommunen kan avslå søknader.
Beslutningsmyndigheten ligger hos det folkevalgte nivået (formannskapet/bystyret) i henhold til loven, og dette prinsippet går igjen i kommunenes omtale – selv om administrasjonen forbereder saken, er det i siste instans et politisk vedtak som fattes (ofte enstemmig dersom administrasjonen anbefaler fritak i de få tilfellene som anses klart rimelige).
Ulike lokale kriterier
Den største variasjonen ligger i hvor formalisert og kvantifisert kriteriene for fritak er. Noen kommuner har valgt å vedta terskelverdier for å klargjøre hvem som kan komme i betraktning. Moss opererer med inntektsgrense på 3 G, mens Ås bruker 3,5 G. Tilsvarende har de fleste av disse også en formuesgrense på 1 G for likvide midler. Som tilleggskrav utelukker de fritak for sekundærboliger og fritidsboliger, samt krever at søker bor på eiendommen som skattlegges. Disse kommunene markedsfører ordningen som en form for sosial støtte rettet mot lavinntektsfamilier. I kontrast har andre kommuner ikke spesifisert tallfestede grenser, men beskriver mer generelt at «spesielle grunner» må foreligge. I slike tilfeller (f.eks. Grimstad, Lindesnes, Råde) vil også lav inntekt kunne gi fritak, men kun dersom den kombineres med andre tyngende forhold – f.eks. helseproblemer, høy alder, uførhet, eller uventede hendelser som gjør skatten urimelig. Disse kommunene kan dermed innvilge fritak i et bredere spekter av scenarioer (inkludert skade på eiendom), men terskelen for hva som anses «særs urimelig» er høy og avgjørelsen overlates til skjønn i hvert enkelt tilfelle.
Søknadsprosedyre og -mengde
En annen forskjell er hvor aktivt ordningen praktiseres. Kommuner som Moss, AurskogHøland og Ås har gjort en politisk prioritering av ordningen – de har utarbeidet retningslinjer, informert innbyggerne via nettsider og media, og lagt til rette med enkle digitale søknadsportaler. Dette har resultert i relativt mange søknader (flere titalls årlig) rb.no, noe som tyder på at behovet er til stede hos en del av innbyggerne. Andre kommuner nevner riktignok muligheten for ettergivelse på sine hjemmesider, men uten å profilere den like mye – her vil gjerne antallet søknader være svært lavt (kanskje ingen i enkelte år). Som Romerikes Blad påpeker, fikk en kommune bare 1–3 søknader i året før de innførte en ordnet fritaksordning, mens antallet økte betydelig etterpå rb.no. Forskjellen ligger altså i informasjon og terskel for å søke: der kommunen signaliserer at det finnes en ordning for dem som sliter økonomisk, er flere villige til å sende inn en søknad.
Myndighetsutøvelse
Det rettslige utgangspunktet – at formannskapet innvilger fritak – er det samme overalt, men kommunene håndterer saksbehandlingen litt ulikt. Noen (spesielt små kommuner) behandler hver søknad direkte i formannskapet for beslutning, mens andre har delegert myndighet til administrasjonen for å fatte vedtak når kriteriene åpenbart er oppfylt. I Ås ble det for eksempel vedtatt at administrasjonen skulle avgjøre søknader etter de objektive kriteriene, med årlig ettersyn av formannskapet. I praksis ser det ut til at ingen søkere får innvilget fritak uten politisk forankring, men at politikerne gjerne følger administrasjonens anbefaling. Ulik delegasjonspraksis påvirker også behandlingstiden – større byer med mange ledd (fagetat → kommunedirektør → formannskap/bystyre) kan ha lengre prosess enn en liten kommune der saken legges fram direkte for formannskapet i neste møte. Likevel sørger de fleste for at vedtaket foreligger innen utløpet av skatteåret slik at fritaket kan e ektueres (ofte ved kreditering eller redusert faktura på siste termin).
Konklusjon
Samlet sett praktiserer norske kommuner fritak etter eiendomsskatteloven § 28 med en gjennomgående restriktiv tilnærming, men med noe ulike lokalt tilpassede løsninger. Felles er at ordningen fungerer som en sosial sikkerhetsmekanisme for de aller mest trengende skatteyterne og i ekstraordinære tilfeller. Forskjeller oppstår særlig i grad av formaliserte kriterier (fast inntektsgrense vs. rent skjønn) og i hvor o ensivt kommunen informerer om muligheten. Der ordningen er godt kjent, har flere husholdninger med lav inntekt fått midlertidig fritak fra eiendomsskatten, mens i andre kommuner brukes § 28fritak knapt i det hele tatt. Uansett balanserer kommunene hensynet til rettferdighet for den enkelte opp mot hensynet til likebehandling og kommunens økonomi, ved at kun et lite antall innvilges fritak hvert år under strengt definerte omstendigheter.